기준일: 2026년 8월 30일
한 줄 요약: 원상회복은 "무조건 새것처럼"이 아닙니다. 계약 당시 상태, 실제 훼손 원인, 통상적인 사용 흔적인지, 특약이 얼마나 구체적인지를 먼저 나눠 봐야 합니다.
먼저 볼 내용
퇴거를 앞두고 도배, 장판, 못 자국, 방충망, 인터폰 수리비를 누가 낼지 다투는 일이 있습니다. 이때 견적서 한 장만 보고 보증금 공제액을 정하면 갈등이 커지기 쉽습니다.
법제처 생활법령정보는 임대차가 끝나면 임대인이 집의 반환과 원상회복을 요구할 수 있다고 설명합니다.[1] 다만 원상회복의 범위와 비용은 별도 문제입니다. 처음부터 있던 흔적, 살면서 자연스럽게 낡은 부분, 임차인의 과실로 생긴 훼손을 구분해야 합니다.
확인된 흐름
서울중앙지방법원은 2007년 판결에서 통상적인 사용 뒤 생긴 상태 악화나 가치 감소를 "통상의 손모"로 보았습니다. 이 판결은 특약이 없다면 그 비용을 임대인이 부담하고, 임차인에게 부담시키려면 대상과 범위를 구체적으로 합의할 필요가 있다고 판단했습니다.[3]
다만 이 판결은 주택의 도배·장판만을 다룬 대법원 확정판결이 아닙니다. 학원으로 사용된 건물의 원상복구비가 쟁점이 된 1심 판결이므로, 모든 주택 퇴거 분쟁에 같은 결론을 그대로 적용할 수는 없습니다.[3]
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 공개한 주택 사례에서는 임대인이 원상회복비 350만 원을 공제하려 했고, 조정 과정에서 일부 항목을 직접 수리하고 손해배상액을 100만 원으로 정리했습니다.[2] 이 결과는 당사자 합의로 성립한 조정 사례이며, 다른 계약의 정답이나 일률적인 공제 기준은 아닙니다.
송파·잠실에서 볼 점
아파트라면 전용부분과 공용부분을 먼저 나눠 보세요. 누수나 창호, 공용배관과 연결된 흔적은 관리사무소 점검 기록이 도움이 될 수 있습니다. 빌라·다가구는 입주 당시 사진과 현재 상태를 같은 각도에서 비교하는 편이 좋습니다.
중개사무소에서 계약을 준비할 때도 "원상복구" 한 줄만 적기보다, 기존 흠집과 시설 상태를 사진으로 남기고 특약의 대상 항목을 구체적으로 확인하는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
법에서 확인할 부분
- 민법 제615조와 제654조에 따라 임차인은 계약 종료 때 목적물을 원상에 회복해 반환할 의무가 문제될 수 있습니다.[1]
- 통상적인 사용으로 생긴 손모인지, 임차인의 고의·과실로 생긴 훼손인지는 사실관계와 증거에 따라 달라집니다.[2][3]
- "원상복구한다"는 짧은 특약만으로 자연스러운 노후까지 모두 임차인 부담이라고 단정하기 어렵습니다. 판결은 부담 범위가 구체적으로 명시되었는지와 설명·합의가 있었는지를 살폈습니다.[3]
- 보증금에서 공제할 금액이 다투어지면 손상 부위, 원인, 수리 범위와 실제 비용을 각각 확인해야 합니다. 공개 조정 사례도 항목별 수리와 금액 조정으로 합의했습니다.[2]
임대인·임차인이 각각 준비할 증거
임대인이 준비할 것
- 입주 직전 날짜가 남은 사진과 영상
- 계약서 원본과 원상회복 특약
- 손상 부위별 사진, 점검 기록, 수리 견적
- 임차인에게 점검·수리를 요청한 문자
- 실제 수리를 마쳤다면 세금계산서나 영수증
임차인이 준비할 것
- 입주 당일 찍은 벽·바닥·창호·설비 사진
- 입주 초 기존 흠집을 알린 문자나 메일
- 퇴거 직전 전체 상태를 촬영한 영상
- 임대인이 제시한 공제 항목과 견적서
- 직접 수리한 항목의 영수증과 완료 사진
사진은 가까이 찍은 장면만 남기지 말고 방 전체 위치가 보이는 장면도 함께 보관하세요. 같은 부위를 입주 때와 퇴거 때 같은 각도에서 비교하면 설명이 쉬워집니다.
대응 순서
- 퇴거 2~3주 전에 임대인과 함께 상태를 확인합니다.
- 기존 흔적, 자연스러운 노후, 새로 생긴 훼손으로 항목을 나눕니다.
- 수리가 필요한 항목은 원인과 범위를 적고 견적을 받습니다.
- 누가 직접 수리할지, 비용을 얼마까지 공제할지 문자나 합의서로 남깁니다.
- 열쇠 인도일과 보증금 정산일, 미합의 항목을 따로 적습니다.
- 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회 이용이나 법률상담을 검토합니다. 한국부동산원은 보증금 반환과 유지·수선 분쟁을 조정 대상으로 안내하며, 임대인과 임차인 모두 신청할 수 있다고 설명합니다.[4]
결론이 달라지는 예외
- 반려동물, 흡연, 누수 방치처럼 손상의 원인이 특정되는 경우
- 벽 철거, 타공, 붙박이 시설 설치처럼 구조나 마감재를 바꾼 경우
- 입주 전에 이미 낡거나 파손된 부분을 사진이나 문자로 남기지 않은 경우
- 임대인이 수리를 요구했지만 임차인이 점검 기회를 주지 않은 경우
- 특약에 수리 대상, 방식, 비용 부담이 구체적으로 적힌 경우
- 공용배관·외벽·창호 문제처럼 임차인 사용과 다른 원인이 함께 있는 경우
함께 확인하면 좋은 글
곰팡이나 결로가 원상회복비 문제로 이어졌다면 전월세집 곰팡이, 집주인이 고쳐야 하나요?를 함께 보세요.
보증금 정산과 열쇠 인도 시점이 다투어지면 보증금 못 받으면 열쇠를 바로 넘겨야 하나요?에서 확인 순서를 볼 수 있습니다.
송파·잠실에서 계약 전 시설 상태와 특약을 함께 정리하고 싶다면 상담 전에 준비할 내용을 알려주세요. 개별 분쟁의 법률 판단과 소송 여부는 변호사 또는 임대차분쟁조정위원회에 확인해야 합니다.
상담 전에 확인할 점
계약서, 입주·퇴거 사진, 문자 내역, 수리 견적을 한 폴더에 모아 두세요. 상담할 때는 "집이 낡았다"고만 말하기보다 어느 부위가 언제, 어떤 원인으로 달라졌는지 날짜순으로 설명하는 편이 좋습니다.
보증금을 임의로 공제하거나 월세 지급을 중단하거나 열쇠 인도를 거부하기 전에, 현재 계약과 증거에 맞는 확인이 필요합니다.
자료와 한계
이 글은 2026년 8월 30일 확인한 법제처 생활법령정보, 국가법령정보센터 판결문, 한국부동산원·LH 공개 조정사례와 제도 안내를 바탕으로 작성했습니다. 공개 판결은 상가성 건물의 1심 사례이고, 공개 조정사례는 당사자 합의 결과입니다. 주택의 구조, 사용 기간, 특약, 입주 당시 상태와 손상 원인에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
이 글은 일반 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 보증금 공제, 계약 해지, 손해배상 또는 소송을 결정하기 전에는 계약서와 증거를 갖춰 전문가에게 확인하세요.