기준일: 2026년 8월 25일
오늘의 분쟁 한 줄 요약: 곰팡이가 생겼다는 사실만으로 책임이 정해지는 것은 아닙니다. 구조적 하자와 누수인지, 환기와 사용 문제인지, 집주인에게 언제 알렸는지를 함께 봐야 합니다.
먼저 볼 내용
집주인은 임대 기간 동안 세입자가 집을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 그러나 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제까지 모두 집주인 책임이 되는 것은 아닙니다.
곰팡이가 반복되고 벽이나 바닥의 단열·방수·배관 문제처럼 건물 자체의 원인이 확인된다면 집주인의 수선 책임이 인정될 가능성이 큽니다. 반대로 창문을 거의 열지 않았거나 가구를 벽에 밀착해 공기 흐름을 막은 사정이 주된 원인이라면 세입자의 관리 책임도 함께 문제될 수 있습니다.
확인된 흐름
대법원은 수선하지 않으면 임차인이 정해진 목적대로 사용하기 어려울 정도의 장해라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 봅니다. 2010다89876·89883 판결은 가구전시장 바닥의 결로를 다뤘습니다. 감정 결과 바닥 단열과 방습 조치가 부족한 구조적 하자가 확인됐고, 대법원은 임대인이 원인을 조사하고 제습·공조시설이나 바닥 공사 등을 검토할 의무가 있다고 판단했습니다.
다만 이 판결은 주택이 아니라 가구전시장 사례입니다. 모든 전월세집 곰팡이에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 주택에서는 곰팡이가 생긴 위치, 비 오는 날과의 관계, 배관 누수 여부, 환기 습관과 건물 구조를 따로 확인해야 합니다.
대한민국 법원 생활법률 자료는 누수·보일러 고장처럼 기본 설비의 문제는 임대인의 수선의무가 문제될 수 있고, 임차인도 하자를 지체 없이 알려 추가 손해를 줄여야 한다고 안내합니다. 실제 책임은 원인과 통지·수리 경과를 확인해 판단해야 합니다.
송파·잠실에서 볼 점
송파·잠실에서도 같은 아파트나 빌라라고 책임이 똑같지는 않습니다. 반지하인지, 외벽과 맞닿은 방인지, 위층이나 공용배관 누수인지에 따라 원인 확인 방법이 달라집니다.
관리사무소가 있는 공동주택이라면 누수 점검 기록과 공용부분 여부를 먼저 확인하는 편이 좋습니다. 빌라와 다가구주택은 외벽 방수, 옥상, 배관을 누가 관리하는지 계약서와 건축물 상태를 함께 살펴봐야 합니다.
법에서 확인할 부분
- 민법 제623조: 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다.
- 민법 제634조: 수리가 필요한 사실을 알게 된 세입자는 집주인에게 지체 없이 알려야 합니다.
- 민법 제627조: 세입자 잘못 없이 일부를 사용하지 못하게 되면 그 비율에 따른 차임 감액이 문제될 수 있고, 남은 부분만으로 임대 목적을 달성할 수 없으면 계약 해지가 문제될 수 있습니다.
- 대법원 2012년 6월 14일 선고 2010다89876·89883: 구조적 결로와 임대인의 수선의무 판단 기준을 제시한 사례입니다.
월세를 임의로 끊거나 바로 계약 해지를 통보하는 것은 위험합니다. 사용할 수 없는 범위와 원인, 수선 가능성, 집주인의 대응을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
임대인·임차인이 각각 준비할 증거
세입자가 준비할 것
- 곰팡이 전체 모습과 위치가 보이는 사진·영상
- 비가 온 날, 결로가 심한 시간, 발생 범위를 적은 날짜별 기록
- 집주인에게 수리를 요청한 문자나 메시지
- 관리사무소·누수탐지업체·수리업체의 원인 의견과 견적
- 훼손된 가구나 의류의 사진과 구입자료
- 평소 환기·제습을 했다는 자료가 있다면 함께 보관
집주인이 준비할 것
- 입주 전·후 집 상태 사진과 기존 수리 내역
- 세입자의 최초 통지 시점과 방문 점검 기록
- 방수·배관·단열 점검 결과와 수리 제안 내용
- 곰팡이 원인에 대한 업체 의견
- 세입자가 점검이나 수리를 거부했다면 그 기록
대응 순서
- 곰팡이를 바로 닦기 전에 사진과 영상을 남깁니다.
- 비, 배관, 외벽, 창문 주변 등 발생 원인을 확인합니다.
- 집주인과 관리사무소에 문자로 알리고 점검 일정을 요청합니다.
- 누수탐지나 방수·단열 업체의 원인 의견과 견적을 받습니다.
- 책임과 수리 범위가 합의되지 않으면 내용증명으로 발생 사실, 요청사항, 답변 기한을 정리합니다.
- 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회 이용을 검토합니다.
- 보증금 공제, 큰 손해배상, 계약 해지가 걸린 경우에는 서류를 갖춰 법률 전문가에게 확인합니다.
결론이 달라지는 예외
- 창문을 거의 열지 않았거나 빨래 건조 등으로 실내 습도가 높았던 경우
- 가구를 외벽에 밀착해 곰팡이가 집중된 경우
- 입주 전부터 같은 위치에 곰팡이 흔적이 있었던 경우
- 비가 올 때만 물이 스며들거나 배관 검사에서 누수가 확인된 경우
- 수리 요청 뒤 집주인이 즉시 점검하려 했지만 세입자가 방문을 거부한 경우
- 특약에 수선 부담이 적혀 있더라도 외벽·배관 등 주요 부분의 큰 수리까지 세입자에게 돌릴 수 있는지는 별도 판단이 필요한 경우
상담 전에 확인할 점
상담할 때는 곰팡이가 있다는 말만 하는 것보다 계약서, 날짜별 사진, 집주인에게 보낸 문자, 점검 결과, 수리 견적을 함께 보여주는 편이 좋습니다. 어디를 어떻게 고쳐야 하는지와 손해가 어느 범위인지가 분리돼야 합의도 빨라집니다.
자료와 한계
이 글은 공개 법령, 판례와 소개된 분쟁조정 사례를 바탕으로 작성한 일반 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 책임은 계약 내용, 건물 구조, 곰팡이 원인, 통지 시점, 환기 여부와 감정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
2010다89876·89883 판결은 상가 건물 결로 사례이며, 강원 임대차분쟁조정위원회 사례는 당사자 합의로 끝난 조정 사례입니다. 판결과 조정은 효력과 적용 범위가 다르므로 구분해 참고해야 합니다.