최초 발행: 2026년 8월 25일
수정·자료 확인: 2026년 9월 15일
2026년 7월 공개된 서울북부지방법원 1심 사례를 보태, 법원이 실제로 살펴본 말의 일관성·주택 규모·이사 준비 시점을 구체화했습니다. 1심 사례이므로 모든 계약에 같은 결론이 적용된다는 뜻은 아닙니다.
한 줄 요약: 실거주 의사가 진짜라는 점은 임대인이 설명하고 증명해야 하며, 말이 바뀌거나 이사 준비가 뒤늦게 만들어졌다면 갱신 거절의 진정성이 문제될 수 있습니다.
먼저 볼 내용
세입자가 계약갱신을 요구했는데 집주인이 본인이나 부모, 자녀가 들어와 살 것이라며 거절하는 경우가 있습니다. 실거주는 법이 인정하는 거절 사유지만, 한마디 통보만으로 언제나 인정되는 것은 아닙니다.
판례는 구체적인 사실관계에 대한 판단입니다. 제목이 비슷해도 계약서, 통지 시점, 점유 상태와 증거에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
확인된 흐름
임대인은 처음에는 본인과 배우자·자녀가 살 예정이라고 했다가 소송 과정에서는 본인 또는 부모가 살 예정이라고 주장을 바꾸었습니다. 다른 주택 보유와 가족의 학교·직장 상황, 실제 이사 준비도 함께 문제 됐습니다.
대법원은 실제 거주하려는 사정의 증명책임이 임대인에게 있다고 밝혔습니다. 진정한 계획인지 여부는 현재 주거, 가족의 직장과 학교, 계획이 생긴 경위, 갱신 거절 전후의 언동, 이사 준비 등을 종합해 판단해야 한다며 원심을 파기환송했습니다.[1][3]
서울북부지방법원은 2026년 6월 19일 선고한 1심 판결에서도 이 기준을 적용했습니다. 집주인이 처남 거주, 매도, 본인 거주로 설명을 바꾼 점, 4인 가족이 살기에는 주택 규모가 맞지 않은 점, 분쟁이 생긴 뒤 작성된 이사계획서 등을 함께 보고 실거주 의사를 인정하기 부족하다고 판단했습니다.[4] 이 판결은 대법원 확정판결이 아닌 개별 1심 사례입니다. 다만 통지 당시의 설명과 생활 여건, 이사 준비가 서로 맞는지 확인해야 한다는 점을 실제 자료로 보여줍니다.
판결의 결과만 따라가기보다, 통지 당시부터 누가 언제 들어가 살 예정인지와 그 계획을 뒷받침하는 자료를 날짜순으로 남기는 것이 중요합니다.
법에서 확인할 부분
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 갱신거절 사유로 정합니다.[2]
- 실거주 의사는 내심의 계획이므로 완벽한 증명까지 요구되지는 않지만, 통상적으로 수긍할 만한 구체적 사정이 필요합니다.[1]
- 갱신 거절 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.[2]
임대인·임차인이 각각 준비할 증거
임대인이 준비할 것
- 현재 주거와 이사 필요성을 보여주는 자료
- 가족의 직장·학교·병원 이용 자료
- 기존 집 처분이나 이사업체 견적처럼 통지 전부터 진행한 준비자료
- 실제 거주자와 입주 예정 시기가 일관되게 적힌 갱신 거절 통지
- 주택 규모와 가족 구성, 직장·학교 동선을 설명할 자료
임차인이 준비할 것
- 계약갱신 요구를 보낸 날짜와 도달 기록
- 집주인이 설명한 실거주자의 변경 내용
- 갱신 거절 전후 문자·통화 기록과 설명이 달라진 시점
- 상대방이 제시한 이사계획서·견적서 등의 작성일
- 퇴거 뒤 제3자 임대 여부를 확인할 합법적 자료
대응 순서
- 임차인은 법정 기간 안에 갱신 요구를 서면으로 보냅니다.
- 임대인은 실제 거주자와 예정 시기를 구체적으로 통지합니다.
- 현재 주거, 가족 구성, 주택 규모와 이사 준비가 설명과 맞는지 확인합니다.
- 서로의 통지 날짜와 내용을 보관하고 말이 바뀐 경우 이유를 남깁니다.
- 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률상담을 검토합니다.
결론이 달라지는 예외
- 임대료 연체 등 다른 법정 갱신거절 사유가 함께 존재하면 판단이 달라집니다.
- 실거주 계획이 사후에 불가피하게 변경됐는지는 별도로 살펴야 합니다.
- 직계존속·직계비속이 아닌 친족의 거주는 제8호 적용이 다를 수 있습니다.
상담 전에 확인할 점
- 계약서 원본과 특약 전체를 준비합니다.
- 사건의 날짜를 계약, 통지, 입금, 인도, 등기 순서로 한 장에 정리합니다.
- 상대방과 주고받은 문자는 일부만 잘라내지 말고 앞뒤 대화까지 보관합니다.
- 큰 금액을 송금하거나 열쇠를 넘기기 전에는 현재 사건에 맞는 법률 검토가 필요할 수 있습니다.
함께 확인하면 좋은 글
갱신 요구를 보내기 전에는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이부터 확인하는 편이 안전합니다. 송파 전월세, 묵시적 갱신과 갱신요구권은 무엇이 다른가요?에서 통지 기간과 해지 효력을 먼저 볼 수 있습니다.
집을 산 새 소유자가 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 소유권 이전과 통지 시점도 따로 봐야 합니다. 세입자 있는 집을 샀다면? 새 집주인의 실거주와 계약갱신 거절 시점에서 확인 순서를 이어서 볼 수 있습니다.
송파·잠실 임대차 일정과 계약서 확인 순서를 정리하고 싶다면 상담 전에 준비할 내용을 알려주세요. 개별 분쟁의 법률 판단은 변호사나 주택임대차분쟁조정위원회에 확인해야 합니다.
자료와 한계
[1] 국가법령정보센터, 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
[2] 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3
[3] 대한민국 법원, 대법원 2022다279795 판례속보
[4] 서울북부지방법원, 2026. 6. 19. 선고 2026가단101599 주요판결
위 법령과 판결 자료는 2026년 9월 15일 다시 확인했습니다. 2022다279795는 대법원 판결이고, 2026가단101599는 서울북부지방법원의 개별 1심 사례입니다. 계약 내용, 통지 시점, 실제 거주자, 주택 규모와 이사 준비가 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.
이 글은 일반적인 법률정보를 정리한 것으로 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 계약 해제, 지급 거절, 이사, 소송 여부는 계약서와 사실관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.