기준일: 2026년 8월 25일
오늘의 분쟁 한 줄 요약: 임차권등기명령을 신청하거나 법원의 결정을 받았다는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 기존 대항력과 우선변제권을 지키려면 실제 등기부에 임차권등기가 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 중요합니다.
먼저 볼 내용
전세나 월세 계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 새집 잔금일은 다가오고 집주인은 먼저 방을 빼달라고 할 수 있습니다. 이때 서둘러 열쇠를 넘기고 전입신고까지 옮기면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.
임차권등기명령은 이런 상황에서 세입자가 이사한 뒤에도 보증금 회수를 위한 권리를 보전할 수 있도록 마련된 제도입니다. 그러나 신청서 접수, 법원의 결정, 등기부 기재는 서로 다른 단계입니다. 이사 전에는 인터넷등기소 등에서 해당 주택 등기부에 임차권등기가 실제 기재됐는지를 확인해야 합니다.
확인된 흐름
대법원은 2025년 4월 15일 선고한 2024다326398 판결에서, 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 취득한 세입자라도 이후 주택의 점유를 잃으면 대항력이 소멸한다고 판단했습니다. 그 뒤 임차권등기가 완료돼도 과거 대항력이 원래 시점으로 되살아나는 것이 아니라 등기가 마쳐진 시점부터 새로운 대항력이 생긴다고 봤습니다.
사건의 세입자는 임차권등기명령을 신청했지만 실제 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택에서 이사했습니다. 주택에는 그 사이가 아니라 세입자가 처음 대항력을 취득한 뒤에 설정된 근저당권이 있었습니다. 대법원은 먼저 사라진 대항력이 나중 등기로 소급해 회복되지 않는다고 판단했습니다. 그 결과 등기 완료 뒤 새로 생긴 대항력은 선순위 근저당권보다 뒤로 밀릴 수 있었습니다.
이 판결의 핵심은 신청일이나 결정일이 아니라 실제 임차권등기 완료 시점과 점유 상실 시점을 따져야 한다는 것입니다. 다만 가족 일부가 계속 거주한 경우, 열쇠 인도 여부, 주민등록 유지 여부처럼 점유와 공시 상태는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
송파·잠실에서 볼 점
송파·잠실은 전세보증금 규모가 큰 매물이 많아 대항력과 선순위 권리의 순서가 실제 회수액에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 새집 입주일을 먼저 정하기 전에 현재 주택의 등기부에서 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기 여부를 확인해야 합니다.
임대인이 새 세입자의 보증금을 받아 돌려주겠다고 하더라도 계약과 입금이 확정되지 않았다면 이사 일정을 그 약속에만 맞추는 것은 위험합니다. 보증금 반환일, 열쇠 인도일, 관리비 정산일을 문자나 합의서로 구분해 남기는 편이 좋습니다.
법에서 확인할 부분
- 주택임대차보호법 제3조: 주택의 인도와 주민등록은 임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장하는 대항력의 핵심 요건입니다.
- 주택임대차보호법 제3조의3: 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 마쳐지면 법에서 정한 대항력과 우선변제권을 취득하거나 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
- 대법원 2025년 4월 15일 선고 2024다326398: 임차권등기 전에 점유를 잃으면 기존 대항력이 소멸하고, 나중에 등기가 완료돼도 원래 순위가 소급해 살아나지는 않는다고 판단한 사례입니다.
- 대법원 2005년 6월 9일 선고 2005다4529: 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 본 사례입니다.
임차권등기 완료가 곧 보증금의 자동 지급을 뜻하지는 않습니다. 반환이 계속되지 않으면 보증기관 청구, 지급명령, 보증금반환소송이나 강제집행이 별도로 필요할 수 있습니다.
임대인·임차인이 각각 준비할 증거
세입자가 준비할 것
- 확정일자가 표시된 임대차계약서
- 보증금 지급 계좌이체 내역
- 전입일과 주소변동이 나타나는 주민등록등·초본
- 계약 만료 또는 해지 의사를 알린 문자·내용증명
- 보증금 미반환 금액과 집주인의 답변 기록
- 현재 주택의 등기사항전부증명서
- 임차권등기명령 신청서, 결정문과 실제 등기 완료 후 등기부
- 열쇠 인도일과 이사·전출 예정일을 확인할 자료
집주인이 준비할 것
- 계약 종료일과 보증금 정산 내역
- 수리비·미납 관리비 등 공제 주장이 있다면 항목별 자료
- 보증금 반환 예정일과 자금 마련 계획
- 열쇠 인도와 보증금 지급 순서를 적은 합의 내용
- 일부 반환했다면 금액과 지급일이 나타나는 계좌 내역
대응 순서
- 계약이 적법하게 종료됐는지 만료일과 해지 통지일을 확인합니다.
- 집주인에게 보증금 반환일과 계좌를 문자나 내용증명으로 알립니다.
- 만기 뒤에도 보증금을 받지 못하면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령 신청을 검토합니다.
- 계약서, 주민등록등·초본, 등기부, 종료 통지와 미반환 자료를 준비합니다.
- 신청이나 결정만 확인하고 이사하지 말고, 실제 등기부에 임차권등기가 기재됐는지 확인합니다.
- 등기 완료 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회, 보증기관, 지급명령 또는 반환소송 절차를 검토합니다.
- 선순위 근저당·압류가 있거나 경매가 예상되면 권리 순위와 배당요구를 법률 전문가에게 확인합니다.
결론이 달라지는 예외
- 세입자가 계약 종료 전 임의로 나간 경우
- 묵시적 갱신 상태에서 적법한 해지 효력이 아직 발생하지 않은 경우
- 집에는 가족이나 짐이 남아 있고 주민등록도 유지돼 점유 상실 여부가 불분명한 경우
- 임차권등기 전에 이미 전입신고를 옮기거나 열쇠를 완전히 넘긴 경우
- 기존 대항력과 확정일자를 처음부터 갖추지 못했던 경우
- 선순위 근저당권·압류·다른 임차인이 있어 우선순위가 복잡한 경우
- 보증보험 가입 여부와 보험금 청구 요건이 별도로 있는 경우
특히 단순히 짐 일부를 남겼다는 이유만으로 점유가 유지된다고 단정하면 안 됩니다. 실제 거주와 열쇠 관리, 주택 사용 상태 등을 종합해 판단할 수 있습니다.
상담 전에 확인할 점
상담 전에는 계약 만료일, 해지 통지일, 현재 전입 상태, 실제 거주 여부, 보증금 미반환액과 등기부의 선순위 권리를 한 장에 정리해두면 좋습니다. 임차권등기명령을 이미 신청했다면 사건번호, 결정일뿐 아니라 등기 완료일도 따로 확인해야 합니다.
서울 소재 주택이라면 서울시 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환과 계약 종료 관련 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 다만 이미 소송이나 다른 조정이 진행 중인 경우 등에는 신청이 제한될 수 있으므로 접수요건을 먼저 확인해야 합니다.
자료와 한계
이 글은 공개 법령과 판례, 공식 기관 안내를 정리한 일반 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 권리 유지 여부는 점유 상실 시점, 주민등록, 확정일자, 임차권등기 완료일, 선순위 권리와 계약 종료 방식에 따라 달라질 수 있습니다.
대법원 2024다326398 판결은 경매와 선순위 근저당권이 함께 문제된 사건입니다. 임차권등기 전 이사한 모든 세입자의 보증금 채권 자체가 사라진다는 뜻은 아니며, 제3자에 대한 대항력과 우선순위에 큰 불이익이 생길 수 있다는 점을 설명한 판결입니다.